Aktuelle und wichtige Urteile

Gibt der Vermieter dem Mieter vor, wie er die Wohnung innerhalb der Mietzeit zu dekorieren hat, so ist dies unzulässig.

Die streitige Klausel der Mietvertragsparteien aus Dessau lautete wie folgt:
„Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerk sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet in Küchen, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle fünf Jahre auszuführen.“

Der BGH (Urteil vom 18.02.2009, Az: VIII ZR 166/08) hat die Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB festgestellt, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse für den Vermieter besteht. Eine solche Klausel liegt in dem hierzu entscheidenden Fall vor, weil danach die Pflicht zur Dekoration in neutralen Farbtönen nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird.

Mieterhöhung trotz Flächenabweichung wirksam

In seiner Entscheidung VIII ZR 205/08 vom 8.7.2009 hat der BGH die Toleranzgrenze von 10 % in Bezug auf eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche bestätigt. Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist. Dabei war die im Mietvertrag zugrundegelegte Wohnfläche (55,75 qm) höher als die tatsächliche (51,03 qm). Die Klägerin (der Vermieter) verlangte nun die Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage der im Mietvertrag ausgewiesenen Wohnfläche von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je qm.

Der BGH urteilte dazu, "dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.


Vermieter zahlt Renovierungskosten

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass ein Mieter der beim Auszug aus einer Wohnung zu Unrecht renoviert, von seinem Vermieter die Kosten zurück verlangen kann.

Merkt der Mieter erst nach Ausführung der Renovierungsarbeiten, dass er zur Schönheitsreparatur tatsächlich gar nicht verpflichtet war, muss der Vermieter ihm die angefallenen Kosten für Arbeit und Material erstatten. Der Eigentümer hat sich – so der BHG – ungerechtfertigt bereichert. BGH vom 27.5.2009 - VIII ZR 302/07.

Dem Fall lag ein Mietvertrag aus dem Jahre 1999 zugrunde. Der Mieter hatte die Wohnung im Jahre 2004 renoviert und war im Mai 2006 ausgezogen. Irrtümlich hatte der Mieter angenommen, zu der Renovierung verpflichtet zu sein. Da die entsprechende Klausel im Mietvertrag jedoch unwirksam gewesen war, forderte der Mieter die Renovierungskosten zurück. Der Bundesgerichtshof hat dem Grunde nach eine Erstattungspflicht des Vermieters bejaht und auch gleich hinsichtlich der Höhe festgestellt, dass die Richtschnur für die Summe die zu zahlen ist, die üblicherweise für Renovierungsarbeiten zu zahlenden Preise sind.

Fazit: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bestätigt erneut, dass gerade bei der Vertragsgestaltung Wert darauf zu legen ist, dass Renovierungsklauseln insbesondere den Erfordernissen der Rechtssprechung standhalten.


Schriftformerfordernis bei Änderung der Zahlungsmodalitäten

Weichen die Parteien während des laufenden Mietverhältnisses von der Fälligkeit des Mietzinses ab, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform. Geschäftsraummietverträge können oft im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, da die Schriftform nicht eingehalten ist. So auch in dem vorliegenden Fall, den der BGH VII ZR 198/05 vom 19.09.2007 zu entscheiden hatte.

Nach ständiger Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt.

In dem diesen Rechtsstreit zu Grunde liegenden Fall hatte der Mieter vor Beendigung des befristeten Mietvertrages gekündigt und sich darauf berufen, dass aufgrund eines Formfehlers, die Schriftform des Mietvertrages nicht mehr gewahrt sei. Im Mietvertrag war ursprünglich geregelt, dass der Mietzins quartalsweise zu zahlen ist. Zu einem späteren Zeitpunkt wichen die Parteien von dieser Zahlungsweise ab und zwar von quartalsweise auf monatlich, ohne dies in einen Zusatz oder einer Änderungsvereinbarung zum Mietvertrag zu regeln. Damit war nach Auffassung des BGH die nach §§ 556 BGB a. F. bzw. § 550 BGB erforderliche Schriftform nicht mehr gewahrt gewesen. Bei dieser Vertragsänderung handelt es sich nicht lediglich einen unwesentlichen Punkt. Das zeigt sich daran, dass von der Fälligkeitsregelung der Miete das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB abhänge. Ob etwa das Vertragsverhältnis schon im 2. Monat der Nichtzahlung der Miete oder erst im zweiten Quartal vom Vermieter mit sofortiger Wirkung einseitig beendet werden könne, mache – gerade auch für einen potentiellen Grundstückserwerber – einen großen Unterschied.

Fazit: Bei der Änderung von Mietverträgen im laufenden Mietverhältnis ist deshalb ein besonderes Augenmerk darauf zu legen, wann wesentliche Abweichungen vom ursprünglichen Vertrag zwischen den Parteien erfolgen. Diese können zu Gunsten des Mieters schnell einen Ausstieg aus dem Mietvertrag begründen.