Grundlagen & AGB

Wertermittlungsverfahren

Als Wertermittlungsverfahren werden die Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken bezeichnet (methodische Beschreibung und Regelung der Verfahren in der Wertermittlungsverordnung WertV). Die normierten und anerkannten Wertermittlungsverfahren der WertV sind:

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken auf der Grundlage von Kaufpreisen für Grundstücke (z.B. Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses), die in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.
Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei unbebauten Grundstücken und Grundstücken mit vergleichbarer Bebauung zur Anwendung, insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.

Das Ertragswertverfahren

Der Kern des Ertragswertverfahrens (§§ 15 bis 20 WertV) liegt darin, den auf den Wertermittlungsstichtag bezogenen Barwert aller künftigen Erträge zu ermitteln. Denn kommt es dem Eigentümer bzw. Käufer dieses Grundstücks in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital durch z.B. Vermietung/Verpachtung einbringt. Aus diesem Grund werden Mietwohnhäuser, gemischt genutzten Grundstücke oder gewerblichen Objekte üblicherweise nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Das Sachwertverfahren

Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Herstellungswert der baulichen Anlagen (Gebäude, besondere Betriebseinrichtungen, bauliche Außenanlagen) sowie dem Wert der sonstigen Anlagen. Das Sachwertverfahren wird insbesondere bei Objekten angewendet, bei denen für Eigentümer bzw. Erwerber nicht der nachhaltig erzielbare Ertrag des Objektes im Vordergrund steht, sondern die individuelle zweckgebundene Eigennutzungsfähigkeit des Grundstücks (i.d.R. bei Ein- und Zweifamiliengrundstücken).

Diese Verfahren führen in der Regel nicht direkt zum Verkehrswert, sondern zum Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert. Unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt wird dann der Verkehrswert (Marktwert) abgeleitet.


Rechtliche Grundlagen

Der Verkehrswertbegriff ist in § 194 BauGB gesetzlich geregelt.

Darauf aufbauend enthält das BauGB mit dem § 199 BauGB zwei bedeutende Ermächtigungsgrundlagen, die insbesondere die verfahrensmäßige Wertermittlung von Immobilien durch den Erlass von Rechtsverordnungen regeln sollen. Die sogenannte „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (WertV) bildet in erster Linie eine verfahrenstechnische Ergänzung zu den Vorschriften des BauGB. Zusätzlich wurden die „Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken“ (WertR) erlassen, die eine Verwaltungsanweisung speziell für Bundesbehörden darstellen.

Die Waldermittlungsrichtlinien (WaldR) sowie die Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft (LandR) bilden aufgrund der vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken ergänzende Richtlinien in einigen Bundesländern. Überdies werden fachübergreifend auch die Vorschriften der Bauleitplanung (z.B. BauNVO, PlanzVO) sowie allgemeine Bestimmungen wie z.B. die ErbbauRVO und die II. BV berührt.


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